Правовые основы

22 декабря 1934 был принят первый законодательный акт, дающий возможность приобретения недвижимого имущества на территории Турции иностранным физическим лицам. В этот день был принят Закон о собственности №2644. Согласно статье №35 этого закона иностранные физические лица обладают правом приобретать недвижимое имущество, находящееся в пределах границ Турецкой Республики, на основе принципа взаимности. Это означает, что турецкую недвижимость имеют право покупать граждане тех государств, законодательства которых позволяют приобретать недвижимость гражданам Турции.

В дальнейшем в некоторые пункты этого закона были внесены изменения. Таким образом, 17 июня 2008 года появился доработанный Закон который определяет процедуру приобретения недвижимости в Турции иностранными гражданами на данный момент.

В настоящее время Турция соблюдает принцип взаимности с 112 странами, включая Россию и Украину. Физические и юридические лица имеют право приобретать в собственность здания на территории Турции; при покупке виллы земельный участок автоматически переходит в собственность покупателя. Покупка же незастроенных земельных участков (без утвержденного плана застройки – т.н. «имара») гражданами РФ и Украины пока запрещена.

Законодательные ограничения при покупке недвижимости

Ограничения по площади

Общая площадь недвижимости, принадлежащей иностранному физическому лицу, не может превышать 25 000 кв. м (2,5 га) по всей Турции. При оформлении документов в земельном реестре иностранец должен подписать заявление, в котором заверяет, что общая площадь закрепленной за ним недвижимости не превышает эту величину. В противном случае он обязуется освободить излишки площади, которая будет продана, а полученная сумма переведена на его счет.

В каждой турецкой провинции (по-турецки – «il») не более 10% от всей жилой площади может принадлежать иностранным физическим лицам.

Ограничения по виду недвижимости

На иностранное физическое лицо возможна регистрация только тех объектов недвижимости, которые имеют регистрацию в земельном реестре как жилье или место, предназначенное для ведения рабочей деятельности. Это может быть недвижимость где ведется коммерческая деятельность – офисные помещения, отели, пансионы, фабрики и т. д.

Иные законные ограничения

Законные ограничения распространяются на запретные военные зоны и зон безопасности, а также районы, имеющие стратегически важное значение в связи со своими особенностями экологического, энергетического, сельскохозяйственного, культурного, религиозного назначения.

С целью упрощения бюрократических процедур парламент обязал министерство обороны разработать карты по всем регионам Турции с указанием не подлежащих продаже объектов недвижимости. Однако до тех пор, пока эта информация не поступит в Генеральное кадастровое управление, запрос сначала отправляется в военное ведомство в Измире.

Ограничения для юридических лиц

Иностранные юридические лица не могут приобретать недвижимость в Турции. Эти ограничения не распространяются на турецкие компании с участием иностранного капитала, учрежденные согласно Закону о прямых иностранных инвестициях.

Оформление свидетельства о собственности Тапу на турецкое юридическое лицо (в т.ч. зарегистрированное иностранцами) возможно в гораздо более короткие сроки, чем на иностранное физическое лицо. Однако, согласно положению нового закона, одобрение для такой покупки должен дать местный городской муниципалитет.

Вопросы наследования

Наследование недвижимости в Турции иностранными гражданами регулируется «принципом взаимности». Поскольку Российская Федерация не разрешает гражданам Турции наследовать недвижимость приобретенную в России, то и российские граждане лишены подобного права наследования. Таким образом, после смерти собственника, гражданина РФ, турецкое государство выставляет освободившуюся недвижимость на аукцион. Если имеются совладельцы недвижимости, то им предоставляется право первоочередного выкупа доли.

Тем не менее, существует единственный способ обойти эту законодательную норму - составить официальное завещание. Это можно сделать как у турецкого нотариуса, так и в России или любой другой стране, подписавшей Гаагскую конвенцию 1961 года, и заверить Апостилем. В этом случае у ваших родственников не будет никаких проблем с наследованием вашей турецкой недвижимости.

Для граждан государств, с которыми Турция соблюдает принцип взаимности в отношении наследования имущества, составлять завещание не нужно.

Для передачи прав собственности согласно завещанию наследник(-ца) должен предъявить судебное письмо из своей страны и заверить его в посольстве или консульстве Турции по месту жительства. Затем необходимо представить письмо в соответствующий суд по месту нахождения собственности. После этого турецкий суд издает официальный документ, разрешающий передачу собственности, который предъявляется вместе с другими документами в управление по оформлению свидетельства о собственности ТАПУ.

Обратите внимание, что такая передача прав собственности не требует получения разрешения от военного ведомства. Не применяются также другие ограничения, которые существуют для иностранцев.

Передача имущества по наследству облагается налогом по наследованию. Налог рассчитывается на основе декларации, подаваемой налогоплательщиком, т.е. родственником умершего владельца недвижимости. Декларация должна быть подана в течение 4 месяцев с момента смерти собственника.

Ставка налога по наследованию изменяется от 1% до 10%, в зависимости от стоимости недвижимости. Есть некоторые скидки при наследовании имущества ближайшими родственниками (детьми и супругами). Кроме того, при передаче имущества в кадастровом управлении новому собственнику необходимо уплатить пошлину на передачу в размере 0,9% от стоимости имущества.

Необходимо отметить, что в Турции все налоги и пошлины рассчитываются на основе кадастровой стоимости недвижимости, которая указана в Тапу. Как правило, кадастровая стоимость ниже реальной на 40-60%.

В Турции единственным государственным органом, осуществляющим и контролирующим процесс оформления документов, является Кадастровое управление. Кадастровое управление – это государственный гарант законности сделки. Нотариус может лишь оформить договор, предметом которого является купля-продажа объекта.

Порядок приобретения недвижимости в Турции состоит в следующем:

1. Осмотр объектов недвижимости согласно запросу во время ознакомительной поездки.

2. Подписание договора купли-продажи с застройщиком или с хозяином («вторичный рынок»). При подписании договора, как правило, покупатель оставляет залог в размере 1000 евро.
Договор составляется на двух языках – турецком и русском.

Резервация объекта недвижимости возможна и без вылета покупателя в Турцию. В этом случае, залог может быть переведен через банк, а договор купли-продажи отправляется покупателю службой курьерской доставки (DHL, FedEx). Далее можно прилететь в Турцию в любое удобное время для начала процедуры оформления в собственность.

3. Получение налогового номера, перевод загранпаспорта на турецкий язык, открытие банковского счета, оформление доверенности на право проведения работ по оформлению свидетельства о собственности ТАПУ, получение Вида на жительства сроком на 6 месяцев.

4. Подача всех документов в Кадастровое управление.
Подача заявления осуществляется уже без участия покупателя.

5. Получение свидетельства о собственности ТАПУ. Оплата налога на приобретение недвижимости в размере 3,3% от кадастровой стоимости. Как правило, процедура регистрации занимает 1-2 недели.

Расходы при покупке недвижимости в Турции обычно не превышают 2000 евро. В эту сумму входит сбор всех сборов, оплата нотариуса, переводчика, подключение счетчиков электро- и водоснабжения.

Ежегодные расходы на содержание недвижимости

1. Налог на жилую недвижимость составляет 0,2-0,4 % от стоимости указанной в ТАПУ.

2. Налог на вывоз мусора не превышает 35 евро в год. Зависит от типа приобретенной недвижимости и месторасположения.

3. Коммунальные услуги. Оплата происходит согласно показаниям счетчиков.
Электричество – 0,13-0,15 Евро/кВт.ч; вода – 0,6-1,26 Евро/куб. м

4. Сервисный сбор. Как правило, взимается в жилых комплексах за услуги по содержанию в порядке зданий, бассейнов, оборудованных мест для отдыха. Сервисный сбор зависит от структуры комплекса и объема предоставляемых услуг.